半岛轻纺城深度报告：再下一“城”市场、数字、投资三维战略布局

　　半岛轻纺城深度报告：再下一“城”市场、数字、投资三维战略布局轻纺城拥有东升路市场、东市场等多家批发市场，以市场营业用房的开发、租赁和物业管理为主业。公司在巩固主营业务的同时，积极推动经营业务多元拓展，物流+电商+服务业务已初步形成协同效应。

　　浙江中国轻纺城集团股份有限公司成立于 1993 年，1997 年“轻纺城”股票在上交所上市，被誉为“中国专业批发市场第一股”。公司以市场开发租赁和服务管理为主业，下辖 8 个专业市场、2 个物流园区。近年来，公司锚定“国际纺都”新定位、新目标，围绕“市场、数字、投资”三大战略，践行“创新、担当、实干、高效”企业文化核心思想，不断挖掘市场增量，积极推动业态重塑，持续优化营商环境，专业市场功能全面提升；推动数字化建设与市场、物流发展同频共振，推动管理更加智慧化、服务更加精准化；加快“服务市场+壮大产业”一体化推进，用好投资拉动“第一引擎”，推动自身及中国轻纺城实现跨越式发展，为全国同类市场树立新的样板。

　　股权结构：国有背景，股权结构清晰，持股激励优秀员工。公司拥有国有背景，股权结构清晰，公司实际控制人为绍兴市柯桥区人民政府，绍兴市柯桥区开发经营集团有限公司为公司控股股东，持有公司 37.75%股权。

　　公司改革股权激励与分配机制，2022 年 10 月，公司拟使用不低于人民币 4.10亿元（含）且不超过人民币 8.06 亿元（含）的自有资金以集中竞价交易方式回购公司部分社会公众股股份，用于开展股权激励和员工持股试点，建立健全与经济效益挂钩的工资决定和增长机制。

　　公司主要以中国轻纺城市场营业用房的开发、租赁和物业管理为主业。其中， 租赁业作为公司收入的支柱业务，2019-2022 年租赁业收入分别为 8.6/7.2/8.3/7.7 亿元，占比在 88%-95%之间；同期，公司其他业务收入分别为 1.2/1.0/1.0/0.4 亿元，占比约为 10%。其他业务包括物流、电商及服务等。

　　公司毛利率受到疫情影响出现短期压力，但整体可控，疫后有望迅速修复至正 常水平。2018-2022 年公司毛利率分别为 61.2%/59.6%/52.5%/57.0%/56.5%。

　　2020 年毛利率出现一定幅度的下降主要源于：（1）市场租金收入下降及疫情物业费减免 等导致营业收入减少；（2）部分刚性成本并未减少导致营业成本降幅低于收入端。 2021 年随着疫情管控取得一定的效果，公司盈利能力逐步气温回升；但是 2022 年 疫情反复对公司的毛利率产生了与 2020 年同样的影响。

　　随着疫情管控的放开、影响 淡化后，我们预计公司 2023 年毛利率有望提升至正常水平。公司费用率稳中有降， 2018-2022 年销售管理费用率分别为 10.2%/8.2%/9.8%/9.7%/13.4%；同期，扣非 后销售净利润率分别为 38.5%/31.1%/43.3%/43.6%/27.8%，盈利能力处于行业领先 水平。

　　中国轻纺城是全国规模最大的纺织面料批发专业市场，公司拥有中国轻纺城纺织品交易区的东升路市场、东市场、联合市场、北市场、北联市场、天汇市场、坯布市场、服装市场等批发市场。上述市场主要从事纺织面料一级批发交易。

　　公司所在的绍兴市柯桥区已成为全国最大的纺织印染产业集聚区之一，围绕市场形成巨大的商流、物流、资金流、信息流等资源优势、规模聚集。

　　2021 年，公司获得了中国商品市场十大数字化领跑者、全国十大著名品牌市场、第 12 届中国商品市场综合百强、第一批省级知识产权保护规范化市场、“十三五”浙江省商贸百强企业半岛官网、党建引领全国纺织服装专业市场党建工作创新示范单位、4A 物流企业、2018—2020 年浙江省小微 企业集聚发展优秀平台等荣誉，公司在行业中的品牌影响力进一步提升。

　　在数字化浪潮风口，公司以实体市场为根基，率先推进“数字轻纺城”和“数字物流港”建设，实现应用场景化，物业管理、智慧用电、监控循迹等 14 大管理系统全面覆盖，好面料专区、 “金蚕宝宝”门店管理系统、热词库线上拓市工具广受好评；数字物流港、智慧物流平台正在建 设中，将一改“低小散乱”物流现状，构建全方位、立体化交互新业态。

　　公司对于存量市场的运营积极转型升级，赋能商户进一步提升经营效率。例如：东升路市场不断升级设备设施、优化营商环境，家纺电商批发区与时装面料展示厅已开业，“市场+展厅+电商”模式深入践行，知识产权保护规范化工作卓有成效。这类举措有效赋能商户的同时，进一步夯实轻纺城的竞争力。

　　租金+服务费，现金流稳定。专业市场管理业务采用商铺租赁的形式，与从事经营的商户签订商铺租赁合同，明确规定租赁期限、租金和经营用途等。商户自行办 理国家要求的行业相关资质和营业执照，并独立自主开展经营活动，公司提供场地 及物业 运营管理、水电、市场环境管理等服务。公司采用租金方式收取租赁费用， 并按合同约定收取物业费、广告费、管理费等，充分保证了现金流的稳定。同时， 还兼具了高毛利率以及稳定的业绩保障的优点。

　　中国轻纺城物流中心（内陆口岸）于 2010 年底开业运行，按“陆路口岸（无水港）”规划、设计、建设，占地 7.34 万方，为柯桥区及周边地区进出口贸易和轻纺市场对外贸易提供通关报检一站式服务的国际物流公共服务平台，分为北部办公区物流大厦和南部场区中仓库两个区块。园区开展市场采购贸易和跨境电商综试区两大国字号试点，为轻纺城商户拓展外贸新渠道。

　　中国轻纺城国际物流仓储中心于 2016 年建成投用，定位为轻纺城市场配套服务的物流仓储。园区建筑面积 19.48 万方,停车位 539 个,入驻经营户 200 余户。园区西北部为办公区，东部为仓储区，西部为配套服务区，是集办公、仓储、配套餐饮、住宿、汽修等服务功能于一体的现代化物流中心。

　　公司于 2023 年 4 月发布定向增发预案，募集资金总额不超过 20 亿元，增发股票数量不超过 4.4 亿股（含本数），资金用于柯桥浙江中国轻纺城集团股份有限公司轻纺数字物流港项目（项目总投资额 48 亿元）。

　　公司持续推进轻纺“数字物流港”项目。推动智能立体仓储建设，利用完善的基础设施和多功能配套服务体系，促进园区仓储、运输、装卸、搬运、管理、安防、服务等业务的智慧化转型，为客商及经营户经商提供便利。中欧班列“柯桥号”开通，完善便捷的物流配套体系，为公司深入融入“一带一路”大格局提供重要的通道支持。

　　公司依托网上交易平台，推广以“小单快返”为主的新兴经营模式，增强供应链柔性，拓宽市场销售模式。服装市场成功打造“小单快返”专营区和电商直播专营区。

　　平台内容优化：2022 年上半年，网络公司自研上线渔舟运营支撑平台和“孔雀直播”云展平台，依托自身客户资源和平台优势，成功举办专题云展 3 届，共计吸引参展商 190 余家、观展观众超 350 万、面料直播观众 12 万人次；开办“每月新品”等专题线 场，基于“热词库”优化网站推送机制，并通过新媒体加大新品发布推广力度。

　　数实共生，深化与拓展线上交易平台：公司继续推动技术革新和运营提升，充分利用“全球纺织网”、“网上轻纺城”两大网站平台，打造市场终端产品交易平台，适当转变市场“三现交易”模式。推进建设以服装服饰、墙纸墙布、窗帘窗纱、家纺等终端产品为主的线上交易平台，天汇市场深化窗帘窗纱电商专营区的招商隆市工作。不断优化升级线上交易平台的“热词库”与“好面料频道”，开展线上线下各类展会及专题活动，探索线上云展的有效性，提升对接效率和交易精准度。

　　公司承揽世界布商大会、轻纺城国际纺织品博览会，“丝路柯桥·布满全球”等重要世界级会议，连结客商和产品，拉动城市经济。

　　公司为促进“优质经营户回归”，以“划行归市”和“专营区”引育为主线，大力开展招商工作，举办招商推介会、2022 中国绍兴柯桥纺织辅料丨后整理展、2022宁波国际纺织服装供应链博览会代理展、“布满全球”、“纺城精选”系列进市场对接活动 8 场、“布满全球”线场，为市场商贸活动带来全新活力，“以展促市”推动市场繁荣。

　　公司成立柯桥区内首家国资控股混改公司——城市服务公司，分离市场培育和物业服务业务，有效整合物业服务资源。智慧用电系统、线上拍租系统业务覆盖范围不断拓展，防疫线上登记、营业房装修、经营户信息归档等功能完成上线。通过营业房“回租”、优化招商定位和优惠政策助力“优质客户回归”行动，吸引具有竞 争力的经营户入驻轻纺城。

　　公司坚持“市场+产业”发展战略，抓住数字化改革机遇，持续深化在市场、物流、线上平台、产业投资等方向上的全产业链转型升级。以实体市场为根基，在前期数字轻纺城建设的基础上，继续数字市场建设、智慧物流打造、网络平台改造、资本对外拓展，赋能国际化发展步伐。